Odwrócona hipoteka- dodatkowa emerytura czy kiepski interes?

Ostatnio  atakowani jesteśmy reklamami tzw. funduszy hipotecznych. Marketingowcy prześcigają się w sprzedawaniu seniorom wizji bezpiecznej starości, wolnej od trosk o finanse z powodu uzyskiwania „dodatkowej emerytury”. Nie ulega wątpliwości, że w obliczu niewydolności polskiego systemu emerytalnego takie treści mogą paść na podatny grunt. Postaramy się dzisiaj odpowiedzieć na pytanie, czy opłaca się zaufać takiej reklamie.

Czym jest [1]?

 Odwrócona hipoteka to umowa cywilnoprawna będąca formą upłynnienia wartości nieruchomości (ang. equity release) seniora w zamian za świadczenie wzajemne (najczęściej rentę).

Oparta jest ona na założeniu, że dla osoby starszej owa nieruchomość stanowi najczęściej jedyny wartościowy składnik majątku. Należy podkreślić, że zawarcie umowy co do zasady jest możliwe z seniorem, któremu przysługuje prawo własności nieruchomości, ewentualnie podobne ograniczone prawo rzeczowe.

Zasadniczo w obrocie występują dwa rodzaje odwróconej hipoteki:

a) model kredytowy (odwrócony kredyt hipoteczny)

 Umowa odwróconego kredytu hipotecznego charakteryzuje się tym, że prawo do nieruchomości zostaje przeniesione na instytucję kredytującą (bank czy zakład ubezpieczeń) dopiero po śmierci kredytobiorcy. Zabezpieczenie takiej transakcji stanowi hipoteka ustanowiona na nieruchomości lub na określonym prawie do nieruchomości. Po śmierci beneficjenta (seniora) jego spadkobiercy mogą podjąć decyzję o dokonaniu spłaty kredytu i zachowaniu prawa do nieruchomości lub o przeniesieniu prawa do niej na instytucję kredytującą. Nawet w przypadku przeniesienia prawa do nieruchomości na instytucję kredytującą spadkobiercom jest przekazywana kwota różnicy pomiędzy wartością roszczenia instytucji kredytującej a wartością nieruchomości, o ile różnica ta jest dodatnia.

Taki model w Polsce jeszcze nie występuje, a ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym ugrzęzła w trybach machiny legislacyjnej. Aktualne postępy projektu można śledzić TUTAJ (klik).

 b) tzw. model sprzedażowy ()

 Model sprzedażowy oparty jest o konstrukcję dożywocia oraz renty odpłatnej, uregulowanych przepisami kodeksu cywilnego (art. 903-916 k.c.). Umowa polega wtedy na przeniesieniu prawa do nieruchomości na świadczeniodawcę () w zamian za zobowiązanie się przez niego do wypłaty beneficjentowi (seniorowi) dożywotniej renty oraz zapewnienie prawa dożywotniego zamieszkiwania w nieruchomości. W przypadku umowy dożywocia świadczeniodawca nabywa prawo do nieruchomości z chwilą zawarcia umowy. Dla spadkobierców beneficjenta takiej umowy oznacza to całkowitą utratę praw do nieruchomości (nie wchodzą one w skład spadku). Czasami jednak fundusz hipoteczny zobowiązuje się dodatkowo wypłacić określone świadczenie spadkobiercom. Zerwanie takiej umowy dożywocia jest kosztowne. Żeby zrezygnować z odwróconej hipoteki należy bowiem spłacić wraz z odsetkami wypłacone renty i koszty zawarcia transakcji, bądź też (opcjonalnie) poprzestać na skapitalizowanej części świadczenia rentowego i opuścić mieszkanie.

Taka forma odwróconej hipoteki to jak na razie jedyna opcja  dostępna seniorom w Polsce.

Opłacalność odwróconej hipoteki w modelu sprzedażowym

Opłacalność dla seniora jest stosunkowo niewielka. Fundusze hipoteczne oferują relatywnie niskie kwoty świadczeń. Na oficjalnej stronie internetowej jednego z funduszów odnajdujemy informację, że za mieszkanie w stolicy o wartości 400 000 zł mężczyzna liczący sobie 65 lat może uzyskać miesięcznie  677 zł. Oznacza to, że jeżeli dożyje on sędziwego wieku 90 lat, to pobierze łącznie 203 100 zł (677zł x 300 miesięcy), czyli niewiele ponad 50% wartości nieruchomości. Trzeba jednak zauważyć, że według danych GUS  taki  65-latek średnio może liczyć na przeżycie jeszcze 15 lat i 4 miesięcy.  W rezultacie odda funduszowi prawo własności nieruchomości w zamian za  31 % jej wartości.

Jednostkowo kwota renty może wydawać się spora, jednakże senior nie otrzyma całości tej kwoty do własnej dyspozycji. Umowy odwróconej hipoteki zawierają bowiem postanowienia o potrącaniu z wypłacanej renty kwoty czynszu za nieruchomość.  Innymi słowy senior de facto ponosi koszty bieżącego utrzymania nieruchomości, której właścicielem już nie jest, natomiast fundusz hipoteczny nabywa prawo własności tejże nieruchomości w zamian za zapłatę czynszu i niewielkiego dyskonta („marży” dla seniora).

Alternatywy dla odwróconej hipoteki opartej na dożywociu

- sprzedaż nieruchomości na wolnym rynku: senior otrzyma za sprzedaż kwotę dwu- bądź trzykrotnie wyższą od sumy renty hipotecznej. Za te fundusze może nabyć mniejsze mieszkanie, a różnicę przeznaczyć na własne potrzeby.
- zawarcie umowy dożywocia z osobami bliskimi, uwzględniając ich interesy: senior może otrzymać przez to korzystniejsze warunki umowy (np. osobiste starania bliskich),
- zawarcie umowy odwróconego kredytu hipotecznego,  kiedy ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym wejdzie w życie. Analiza Rządowego Centrum Legislacji (źródło 4, str. 72) wykazała, że model kredytowy jest dla beneficjenta korzystniejszy pod względem finansowym.

————————————-
[1] Posługujemy się tutaj potocznym określeniem zjawiska. W istocie „odwrócona hipoteka” () to termin używany w odniesieniu do modelu kredytowego (a) umowy. Do modelu tzw. sprzedażowego (b) stosuje się  nazwę home reversion.

Wykorzystane źródła (kliknij aby pobrać):

1. Tablice Głównego Urzędu Statystycznego „Trwanie życia w 2010 r.”
2. Reverse mortgage – rozwiązania prawne i instytucjonalne na wybranych rynkach (badanie wykonane na zlecenie Polskiej Izby Ubezpieczeń)
3. Założenia  do projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym z 2011r.  (Ministerstwo Finansów)
4. Uzupełnione Założenia do projektu (…) z 2012r. (Rządowe Centrum Legislacji) 




Jedna odpowiedź do Odwrócona hipoteka- dodatkowa emerytura czy kiepski interes?

  1. Pingback: Odwrócona hipoteka- raport UOKiK | Prawo ubezpieczeniowe

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.

Możesz użyć następujących tagów oraz atrybutów HTML-a: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

Prawo ubezpieczeniowe, ubezpieczenia odszkodowania, dzialalnosc ubezpieczeniowa, ubezpieczenia finansowe, odszkodowania powypadkowe, zadoscuczynienie za blad, odszkodowania powypadkowe, zakład ubezpieczeniowy, PZU, Hestia, Warta, ubezpieczenia pomostowe, odszkodowania za blad medyczny, ubezpieczenia gospodarcze, agent ubezpieczeniowy, tanie ubezpieczenia